Άρθρο του Γιάννη Σταματόπουλου Δωρεάν παραχώρηση ακινήτων φυσικών προσώπων

Του Γιάννη Σταματόπουλου, 

Υπ. Διδάκτορα του Παν. Πειραιώς

Στο «εισόδημα από ακίνητη περιουσία» περιλαμβάνεται, σύμφωνα με το άρθρο 39 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, και το εισόδημα που προκύπτει από τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων. Δεδομένου ότι η παραχώρηση της χρήσης γης και ακινήτων γίνεται δωρεάν, το εισόδημα το οποίο συνυπολογίζεται για το φορολογούμενο είναι τεκμαρτό και όχι πραγματικό.

Στη συνέχεια παραθέτουμε σε μορφή ερώτησης - απάντησης χρήσιμες πληροφορίες που απαιτείται να γνωρίζετε για την περίπτωση της δωρεάν παραχώρησης γης και ακινήτων.

1. Πώς υπολογίζεται το εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση;

Το εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση τεκμαίρεται ότι συνίσταται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Έτσι, για παράδειγμα, αν παραχωρηθεί δωρεάν ένα ακίνητο αντικειμενικής αξίας 200.000 ευρώ, το εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση που προκύπτει για αυτόν που το παραχωρεί ανέρχεται στο ποσό των 6.000 ευρώ το έτος (ή μηνιαία 500 ευρώ).

2. Υπάρχουν δαπάνες που εκπίπτουν από το ακαθάριστο εισόδημα που προκύπτει;

Αν ο παραχωρών είναι φυσικό πρόσωπο, από το εισόδημα αυτό εκπίπτει ποσοστό 5% για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου. Η έκπτωση αυτή διενεργείται για όλα τα ακίνητα που αποφέρουν φορολογητέο εισόδημα. Αυτονόητο είναι ότι δεν διενεργείται η έκπτωση των δαπανών αυτών για ακίνητα που δεν αποφέρουν εισόδημα (βλέπε π.χ. τις εξαιρέσεις στην περ. 3 ακολούθως). Σχετ. Εγκ. ΠΟΛ. 1069/2015.

3. Πότε δεν υπολογίζεται εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση γης και ακινήτων

Δεν υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση στις ακόλουθες περιπτώσεις:

• δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι 200 τ.μ. προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες (π.χ. γονείς, παππούδες κ.λπ.) ή κατιόντες (τέκνα κ.λπ.). Προσοχή: Η εξαίρεση από τη φορολογία δεν καταλαμβάνει την δωρεάν παραχώρηση ακινήτου για δευτερεύουσα κατοικία ή εξοχική κατοικία, δηλαδή η απαλλαγή αφορά αποκλειστικά την κύρια κατοικία του διαμένοντος.
• δωρεάν παραχώρηση προς ανιόντες, κατιόντες και συζύγους, αγροτικών εκτάσεων που χρησιμοποιούνται για την άσκηση της ατομικής αγροτικής επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στις αγροτικές εκτάσεις αυτές, περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες, και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις

4. Πώς φορολογείται το εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση ακινήτων;

Εφόσον προκύπτει εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση ακινήτου (βλέπε εξαιρέσεις στην προηγούμενη περ. 3), το εισόδημα αυτό φορολογείται, συναθροιζόμενο με τα λοιπά εισοδήματα από ακίνητα περιουσία, βάσει της κλίμακας φόρου εισοδήματος από ακίνητη περιουσία. Η κλίμακα αυτή για το φορολογικό έτος 2015 έχει ως εξής:

Εισόδημα από ακίνητη περιουσία (ευρώ)	Συντελεστής (%)
≤12.000	11%
>12.000	33%

Σημειώνεται ότι με το σχέδιο νόμου "Ενιαίο Σύστημα Κοινωνικής Ασφάλειας - Μεταρρύθμιση ασφαλιστικού - συνταξιοδοτικού συστήματος - Ρυθμίσεις φορολογίας εισοδήματος και τυχερών παιγνίων" του οποίου έχει αρχίσει η συζήτηση στη Βουλή των Ελλήνων, από 1-1-2016 η κλίμακα φορολογίας του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία αναμένεται να διαμορφωθεί ως εξής:

Εισόδημα από ακίνητη περιουσία (ευρώ)	Συντελεστής (%)
0 - 12.000	15%
12.001 – 35.000	35%
35.001-	45%

5. Ποιος φορολογείται για το εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση;

Το τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση γης και ακινήτων δηλώνεται από το φορολογούμενο που παραχωρεί δωρεάν το ακίνητό του.

6. Υπάρχει φορολογική επίπτωση σε αυτόν που χρησιμοποιεί το δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο;

Σε περίπτωση δωρεάν παραχώρησης κύριας κατοικίας, ο φορολογούμενος που χρησιμοποιεί την κύρια κατοικία λαμβάνει αυτή υπόψη κατά τον υπολογισμό των τεκμηρίων του, συναθροίζοντας το ποσό της τεκμαρτής δαπάνης που προκύπτει με τις υπόλοιπες τεκμαρτές δαπάνες του (βλέπε αναλυτικά το άρθρο 31 του ΚΦΕ και την εφαρμογή υπολογισμού τεκμηρίων του Forin.gr εδώ).

7. Πώς δηλώνεται το εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση

1. Ο φορολογούμενος που δωρεάν παραχωρεί το ακίνητο συμπληρώνει, εφόσον δεν εμπίπτει στις εξαιρέσεις της παραπάνω περίπτωσης 3, τους κωδ. 129 έως 148 του Πίνακα 4Δ2 του εντύπου Ε1. Προηγουμένως, ο φορολογούμενος έχει συμπληρώσει κατάλληλα το έντυπο Ε2 απ' όπου και μεταφέρει το τεκμαρτό εισόδημα που προκύπτει στο έντυπο Ε1. Σημειώνεται ότι η δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι 200 τμ προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες δηλώνεται μόνο στο Ε2 (και όχι στο Ε1). Αναλυτικές οδηγίες συμπλήρωσης των εντύπων παρέχονται στην ενότητα "Φορολογικές Δηλώσεις" του Forin.gr.
2. Ο φορολογούμενος που χρησιμοποιεί τυχόν δωρεάν παραχωρούμενη κύρια κατοικία συμπληρώνει τον Πίνακα 5 του εντύπου Ε1 (στοιχείο 1α) προκειμένου να συναθροιστεί η τεκμαρτή δαπάνη που προκύπτει με τα υπόλοιπα τεκμήριά του. Σημειώνεται ότι, στην περίπτωση αυτή, συμπληρώνεται απαραίτητα ο κωδικός 203 του στοιχείου 1α του πίνακα 5. 

8. Ειδικές περιπτώσεις δωρεάν παραχωρήσεων

Τέλος, σημειώνουμε ότι τεκμαρτό εισόδημα προκύπτει και σε κάθε περίπτωση δωρεάν παραχώρησης χρήσης:

• Γης ή ακινήτων συμπεριλαμβανομένων των κτιρίων, κατασκευών και κάθε είδους εγκαταστάσεων και εξοπλισμού τους.
• Μεταλλείων, λατομείων, δασικών και αγροτικών εκτάσεων στις οποίες περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες, καθώς και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που είναι στην επιφάνεια του εδάφους ή κάτω από αυτή, όπως τα ιχθυοτροφεία, οι λίμνες, οι δεξαμενές, οι πηγές και τα φρέατα.
• Χώρου για την τοποθέτηση κάθε είδους διαφημιστικών επιγραφών.
• Κοινόχρηστων χώρων σε ακίνητα.